▲有關(guān)存量房貸利率是否該下調(diào)的討論再度引起關(guān)注 資料圖 據(jù)視覺中國(guó)

近日，有關(guān)存量房貸利率是否該下調(diào)的討論再度引起關(guān)注。

隨著房貸利率多次下調(diào)，存量房貸和新發(fā)放房貸的利率差距加大，調(diào)低存量房貸的呼聲一直不斷。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)9月6日?qǐng)?bào)道，有消息稱，政府正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，以此來(lái)降低購(gòu)房者負(fù)債壓力，提振消費(fèi)。

據(jù)上海證券報(bào)報(bào)道，A股上市銀行2024年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，六大國(guó)有銀行合計(jì)個(gè)人住房貸款余額25.49萬(wàn)億元，相比年初凈減少3254.71億元。而近期央行披露數(shù)據(jù)顯示，今年二季度末，個(gè)人住房貸款余額為37.79萬(wàn)億元，較一季度末個(gè)人住房貸款余額少了4000億元。

很多購(gòu)房人選擇提前還貸，還有人用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等方式違規(guī)替換房貸。但另一方面，銀行面臨凈息差壓力，對(duì)于主動(dòng)降低存量房貸利率的意愿不高。

有專家認(rèn)為，調(diào)低存量房貸利率有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和刺激消費(fèi)。也有專家建議，要綜合考慮存量房貸利率下行帶來(lái)的影響。

巨大息差下的應(yīng)對(duì)之策：

提前還貸、置換房子

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)6日?qǐng)?bào)道，有消息稱，政府正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，以此來(lái)降低購(gòu)房者負(fù)債壓力，提振消費(fèi)。

今年以來(lái)，央行兩次下調(diào)5年期以上LPR合計(jì)35BP至3.85%，同時(shí)取消了全國(guó)層面首套、二套房貸利率下限。目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國(guó)其他城市均取消了利率下限。多個(gè)城市新發(fā)放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，還有部分城市首套房貸款利率降至3%以下。在廣州，華潤(rùn)銀行首套房貸利率可低至2.89%，與公積金2.85%的利率幾乎持平。

相比之下，存量房貸利率即使經(jīng)歷過去年九月的下調(diào)，與如今的利率相比差距依然明顯。特別是二套房存量房貸利率并不在去年下調(diào)之列，很多維持在4.5%-5%。

“理財(cái)不如還房貸?！边@是周女士過去幾年最明顯的感受。周女士2019年在北京郊區(qū)購(gòu)買了一套住宅，貸款176萬(wàn)元，利率在當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)利率4.9%的基礎(chǔ)上上浮5%，為5.145%，等額本息每月還款10438元。經(jīng)過LPR多輪調(diào)整和去年存量房貸利率下調(diào)，如今利率已經(jīng)降至4.3%，每月還款9600元。但相比于目前北京3.4%的首套房利率，差距依然明顯。

2023年初，周女士進(jìn)行了第一次提前還貸，還款10萬(wàn)元，減少24期。用周女士的話說(shuō)，“相當(dāng)于買了一個(gè)20年期4%收益的理財(cái)”，相比于當(dāng)時(shí)的股票基金表現(xiàn)和理財(cái)收益率，她認(rèn)為這次提前還款十分劃算。此后，周女士又多次提前還款，“攢錢-預(yù)約提前還貸”成為她近一年多來(lái)的日常狀態(tài)，雖然收益與第一次還款有明顯下降，但她還是覺得性價(jià)比很高。

周女士的做法并非個(gè)例。今年以來(lái)，社交平臺(tái)上有關(guān)“提前還貸”“還貸上癮”等話題熱度不減，有很多人分享如何還貸更劃算的經(jīng)驗(yàn)。

▲社交媒體上對(duì)提前還貸的討論

在杭州的陳女士近期完成了房屋置換，除了孩子上學(xué)的需要，巨大的利息差也是促成因素之一?！拔覀兯懔艘还P賬，以貸款100萬(wàn)元為例，我們之前的利率是二套房的4.75%，每月還5200多元，現(xiàn)在更改標(biāo)準(zhǔn)后可以按首套房認(rèn)定，利率低至3.15%，每月只需還4300元，一個(gè)月能少還近1000元。”

除提前還貸，還有一些人選擇了“以貸轉(zhuǎn)貸”的違規(guī)套利。目前，多家銀行的消費(fèi)貸利率在3%以內(nèi)，有人選擇用消費(fèi)貸抵消部分房貸。還有人通過中介辦理公司經(jīng)營(yíng)貸，以此置換房貸。

9月5日，有貸款中介告訴紅星新聞?dòng)浾撸壳敖?jīng)營(yíng)貸依然可以操作，利率最低2.85%，收取放款額1%的服務(wù)費(fèi)用。需要先還清房貸，資金可以自行籌措，也可以找中介墊資。

銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行曾于2021年聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，要求加強(qiáng)資質(zhì)核查、抵押物管理、貸中貸后管理等，此后多地啟動(dòng)嚴(yán)查，對(duì)違規(guī)銀行、機(jī)構(gòu)進(jìn)行處罰。媒體也曾多次發(fā)文提醒防范消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸替換房貸的風(fēng)險(xiǎn)。

銀行兩難：

凈息差壓力大，存量房貸減少

央行8月30日發(fā)布的《2024年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2024年二季度末，個(gè)人住房貸款余額37.79萬(wàn)億元，同比下降2.1%。央行此前發(fā)布的《2023年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2023年末，個(gè)人住房貸款余額38.17萬(wàn)億元，同比下降1.6%。這意味著，今年上半年，個(gè)人住房貸款余額減少了3800億元。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，國(guó)有六大行的個(gè)人住房貸款合計(jì)減少了3254.71億元，而2023年，國(guó)有六大行的個(gè)人住房貸款合計(jì)減少5568.57億元。今年上半年，郵儲(chǔ)銀行是國(guó)有大行中唯一實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)的，工行、建行、農(nóng)行、中行和交行的個(gè)人住房貸款余額均較上年末出現(xiàn)下降。

7月26日，央行發(fā)布《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2024）》，其中提到，存量房貸利率調(diào)降后，與新發(fā)生房貸利差大幅縮小，有效緩解2022年下半年以來(lái)的居民住房貸款提前還款現(xiàn)象。2023年9至12月，房貸月均提前還款金額較政策出臺(tái)前（2023年8月）下降10.5%，湖北降幅甚至達(dá)到了42.1%。2023年9月至12月，全國(guó)新發(fā)放個(gè)人住房貸款1.93萬(wàn)億元，月均發(fā)放4826.6億元，較政策出臺(tái)前增長(zhǎng)23.6%。

在降低存量房貸利率能明顯減緩提前還貸的情況下，各大銀行是否會(huì)積極推進(jìn)呢？

中指研究院研究總監(jiān)陳文靜表示，當(dāng)前商業(yè)銀行凈息差壓力較大，商業(yè)銀行主動(dòng)降低存量房貸利率的意愿不高，后續(xù)或需要更多配套政策引導(dǎo)銀行下調(diào)存量房貸利率，比如對(duì)應(yīng)下調(diào)存款利率。

8月9日，金融監(jiān)管總局發(fā)布2024年二季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)情況，其中提到我國(guó)商業(yè)銀行凈息差為1.54%，與一季度持平，仍低于凈息差1.8%的“警戒線”。

▲2024年商業(yè)銀行主要監(jiān)管指標(biāo)情況表（部分） 截圖自國(guó)家金融監(jiān)督管理總局官網(wǎng)

7月底，為緩解凈息差壓力，六大國(guó)有商業(yè)銀行、12家全國(guó)性股份制銀行陸續(xù)調(diào)降人民幣存款利率，8月更多中小銀行跟進(jìn)調(diào)降存款利率，5年期定期存款利率均已降至2%以下。陳文靜預(yù)計(jì)，若后續(xù)存量房貸利率下調(diào)，商業(yè)銀行存款利率或?qū)⑦M(jìn)一步下行。

一國(guó)有銀行北京某支行負(fù)責(zé)人此前接受紅星新聞采訪時(shí)提到，銀行的利潤(rùn)主要來(lái)源于息差，而銀行的利潤(rùn)滾存是銀行下一步進(jìn)行實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持的基礎(chǔ)。目前貸款市場(chǎng)需求下降，銀行要用更低的成本去吸引優(yōu)質(zhì)客戶，導(dǎo)致貸款價(jià)格下行，需要更低的存款價(jià)格來(lái)保住銀行息差。

專家觀點(diǎn)：

建議存量二套房貸利率調(diào)降

要綜合判斷后續(xù)影響

對(duì)于存量房貸利率調(diào)降，多名房產(chǎn)專家都表達(dá)了積極態(tài)度，認(rèn)為有助于擴(kuò)大消費(fèi)投資，穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期等。但多名金融專家在接受采訪時(shí)則認(rèn)為應(yīng)該更為謹(jǐn)慎，考慮調(diào)低存量房貸利率帶來(lái)的后續(xù)影響。

陳文靜認(rèn)為，進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，將繼續(xù)為借款人節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。同時(shí)，也有助于穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期，減緩購(gòu)房者因房貸利率下降帶來(lái)的觀望情緒。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可以進(jìn)一步減少提前還貸現(xiàn)象。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)提到，調(diào)低存量房貸利率對(duì)銀行有所利空，但對(duì)于消費(fèi)者或居民家庭是利好。釋放出來(lái)的月供壓力，可以轉(zhuǎn)化為日常消費(fèi)的需求，也可以成為新一輪提振消費(fèi)的很重要的動(dòng)力。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則建議，盡可能一次性降到中長(zhǎng)期定期存款利率的水平，讓居民形成按揭仍舊是低利率、普惠利率的觀感和印象，進(jìn)而減少提前還貸，鼓勵(lì)按揭買房。李宇嘉認(rèn)為，盡管此舉可能降低銀行利率，但可以減緩提前還貸和不愿意貸款的形勢(shì)，貸款增量提高，即便利率降低，總利潤(rùn)也是不變的。

招聯(lián)首席研究員董希淼告訴紅星新聞?dòng)浾?，存量房貸利率應(yīng)該集中調(diào)降。去年調(diào)降存量房貸利率只針對(duì)存量首套房貸，從公平公正的角度，存量二套房貸利率也應(yīng)該調(diào)降。董希淼還提到，很多城市都調(diào)整了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，過去屬于二套的房子如果現(xiàn)在認(rèn)定為首套，應(yīng)該允許向銀行申請(qǐng)調(diào)為首套房貸利率。

但對(duì)于集中調(diào)降存量房貸利率，董希淼持不同看法。“存量房貸利率的集中調(diào)降，是特殊時(shí)期采取的特殊政策，不應(yīng)該成為一個(gè)常規(guī)性的、日常性的政策措施?！倍ｍ嫡J(rèn)為，利率是資金的價(jià)格，不同時(shí)期資金價(jià)格不同，房貸利率也有高有低，這跟不同時(shí)期房?jī)r(jià)不同是一個(gè)道理。頻繁調(diào)整存量房貸利率有失公平，將對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理造成過大沖擊，也不利于培養(yǎng)全社會(huì)契約精神。

中國(guó)人民大學(xué)中國(guó)資本市場(chǎng)研究院聯(lián)席院長(zhǎng)趙錫軍則提到，存量房貸利率逐步下行是趨勢(shì)，有助于減輕貸款人壓力，但對(duì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限。

趙錫軍表示，從銀行角度來(lái)說(shuō)，要考慮其能否承受利率下調(diào)帶來(lái)的損失，如果不能承受則會(huì)把壓力傳導(dǎo)給存款人，帶來(lái)存款利率的下調(diào)。我國(guó)居民在商業(yè)銀行的存款規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過按揭貸款規(guī)模，利率的下行對(duì)總體居民來(lái)說(shuō)，獲得的小于失去的。所以需要綜合判斷這一變化對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響。

紅星新聞?dòng)浾?付垚 實(shí)習(xí)記者 劉亞洲

編輯郭宇 責(zé)編 李彬彬